Byty, jednotky a rodinné domy
Občanský zákoník používá pojem „byt“ jako označení místa
(např. sídlo v bytě, nájem bytu), nikoli věci, která je způsobilá
být předmětem vlastnického práva. Taková věc je označována
jako „jednotka“. Protože zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb.
byl zrušen, nelze použít definicibytu z tohoto zákona. Z daňových
předpisů definuje byt pouze zákon o DPH.Jednotka zahrnuje
byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných
částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Mohou
vznikat problémy s dále uváděným pojmem „jednotka, která
nezahrnuje nebytový prostor“.
Podle dosavadních výkladů by se problém mohl redukovat na
situace, kdy podle občanského zákoníku vzniknou soubory bytů
a nebytových prostorů v rámci jedné jednotky. Mezi nebytové
prostory obecně nepatří vedlejší místnosti, které jsou součástí
bytu (komory, haly, spíže, sklepy, kolny apod.), a místnosti, které
jsou společnou částí domu (garáž, sklep).
Za rodinný dům se považuje stavba pro bydlení, ve které více než
polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné
bydlení a je k tomuto účelu určena, a v níž jsou nejvýše tři samostatné
byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Osvobozeny od daně jsou příjmy z prodeje:
a) rodinného domu a souvisejícího pozemku,
b) jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, a souvisejícího pozemku,
včetně spoluvlastnického podílu u více spoluvlastníků (dále „nemovitosti“),
pokud v nich měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem:
- nejméně po dobu dvou let bez dalších podmínek nebo
- po dobu kratší než dva roky za podmínky, že použije či použil získané
prostředky na uspokojení své nové bytové potřeby.
Při prodeji uvedené nemovitosti ze společného jmění manželů
postačuje, aby podmínky pro osvobození splnil i jen jeden z manželů.
Uvedené podmínky platí pro:
a) nemovitost, která nikdy nebyla zařazena do obchodního majetku prodávajícího,
b) nemovitost, která byla zařazena v obchodním majetku prodávajícího, ale ode
dne vyřazení z obchodního majetku uplynuly více než dva roky.
To platí i v případě, že v době mezi nabytím a prodejem došlo:
- k vypořádání mezi podílovými spoluvlastníky rozdělením podle
velikosti jejich podílů,
- ke vzniku jednotek v domě,
- k zániku nebo vypořádání společného jmění manželů.
Není rozhodující, jak dlouho prodávající nemovitost vlastní.
Není rozhodující trvalé bydliště zapsané v občanského průkazu, ale
skutečný pobyt. Ten lze prokázat například výpověďmi svědků.
Co jsou související pozemky, zákon o daních z příjmů nedefinuje. Považují se
za ně obvykle parcely pod stavbou, a parcely bezprostředně přiléhající.
Osvobozeny od daně nejsou příjmy z prodeje nemovitosti:
a) která je zahrnuta do obchodního majetku prodávajícího. Příjmy z prodeje
zahrne prodávající do svého účetnictví nebo daňové evidence,
b) která byla v minulosti zahrnuta do obchodního majetku prodávajícího a ještě
neuplynuly více než dva roky od data jejího vyřazení z obchodního majetku.
Osvobozeny od daně dále nejsou příjmy plynoucí z budoucího prodeje
nemovitosti (například na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě) v době
do dvou let od:
a) nabytí vlastnictví,
b) data vyřazení z obchodního majetku.
To platí, i když kupní smlouva bude uzavřena až po dvou letech od nabytí
nebo po dvou letech od vyřazení z obchodního majetku.
Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu z dubna 2011
(č.j. 2 Afs 20/2011 – 77) se osvobození od daně při prodeji bytu
vztahuje i na případy, kdy doba mezi nabytím a prodejem bytu delší než
pět let v sobě zahrnuje i dobu, po kterou prodejce nebyl vlastníkem
bytu, ale jeho nájemcem na základě smlouvy o užívání družstevního
bytu. Sčítá se tedy doba užívání družstevního bytu a doba vlastnictví bytu po
převodu z vlastnictví družstva podle zákona o vlastnictví bytů.
Právní úprava: zákon o daních z příjmů - § 4 odst. 1 písm. a)
.
Zdroj:KOUT Petr Ing., Daně a nemovitosti, Asociace realitních kanceláří České republiky, 2014
