Základními znaky darování je, že dárce hodlá přenechat nemovitost obdarovanému bezplatně (na rozdíl od kupní smlouvy, která je vždy úplatná) a ten nemovitost jako dar přijme. Nelze někomu něco darovat, aniž by obdarovaný chtěl dar přijmout. Obdarovaný musí vždy projevit vůli dar přijmout. K nabytí nemovitosti evidované v katastru nemovitostí (dále jen KN) darováním je nutný vklad práva do katastru nemovitostí na základě platné darovací smlouvy. V případě, že se jedná o nemovitost, která není předmětem evidování v KN, nabývá se vlastnictví na základě darovací smlouvy samé její účinností. Darovací smlouva ohledně nemovitostí musí být vždy písemná. Pokud není dodržena písemná forma, je smlouva absolutně neplatná. Podmínka bezplatnosti musí být také v každém případě splněna, jinak by se nejednalo o darovací smlouvu. Je ovšem možné na darování jako protiváhu vázat plnění, které by nebylo finančně ohodnotitelné nebo které by reagovalo na skutečnost, ze které nevznikla dárci povinnost plnit (např. za pomoc při povodních daruje dárce část nemovitosti do spoluvlastnictví tomu, kdo mu pomohl). Často bývá darování vázáno i na nějakou odkládací podmínku, která podmiňuje darování. Pokud je ve smlouvě taková odkládací podmínka uvedena, nelze podat návrh na vklad do KN dříve, než smlouva splněním odkládací podmínky nabude účinnosti (např. dosažení zletilosti, uzavřením sňatku, aj.). Darovací smlouva však v žádném případě nemůže stanovovat, že by mělo být plněno až po dárcově smrti. Taková odkládací podmínka je nepřípustná. Problémy mohou nastat v případě, že obdarovaný se chová k dárci nebo členům jeho rodiny tak, že tím narušuje dobré mravy. V tom případě se může dárce domáhat vrácení daru. U nemovitosti to ovšem neznamená, že by na základě oznámení dárce obdarovanému, že požaduje vrácení daru, mohlo dojít k zápisu vlastnictví k darované nemovitosti v KN zpět na dárce. Teprve na základě dohody, kterou si dar smluvní strany vrátí, lze provést zápis práva do KN. Pokud obdarovaný odmítne uzavřít s dárcem dohodu na vrácení darované nemovitosti, na základě které by byl proveden vklad do KN, nezbývá dárci než aby se domáhal svého práva soudní cestou, a to žalobou na určení právního vztahu. Dar nepatři do SJM, neboť je to vyloučeno. Dar nabývá buď jeden z manželů do svého výlučného vlastnictví nebo lze dar nabýt do podílového spoluvlastnictví manželů. Součástí SJM se může stát dar pouze v případě, kdy manželé mají uzavřenou smlouvu o rozšíření SJM formou notářského zápisu. Není nutné, aby darovací smlouva obsahovala cenu darované nemovitosti. Tento údaj je však nutné znát pro daň darovací. Rovněž upozornění na možnost vrácení daru někdy bývá v darovací smlouvě, ale není to nutné, neboť dárce má možnost domáhat se vrácení daru ze zákona, nikoliv jen na základě ujednání o vrácení daru v darovací smlouvě.